La décence du logement loué

Dans un arrêt du 4 juin 2014 (pourvoi n°13-17289), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que « la seule alimentation en électricité ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement » dès lors que « les lieux étaient dépourvus d’appareil de chauffage ».

Elle en déduit alors que le bailleur n’a pas délivré un logement décent au sens de la loi du 4 juillet 1989 et retient que, « l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent étant d’ordre public », « les stipulations du bail prévoyant la livraison d’un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit » n’avaient pas être prises en compte.

C’est pourquoi la Cour de Cassation a considéré que la Cour d’Appel avait, à bon droit, condamné bailleresse à mettre en place une installation de chauffage.

En effet, l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat (…).

Le bailleur est obligé :

  1. De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas (…)».

Or, le décret n°2002-120, du 30 janvier 2002, détaille les caractéristiques que doit présenter un logement décent.

Ainsi, le logement doit :

  • Disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
  • Satisfaire à diverses conditions pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires :
    • Le logement assure le clos et le couvert.
    • Les dispositifs de retenue des personnes, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
    • La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
    • Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
    • Les dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
    • Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

De plus, le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal, adaptée aux caractéristiques du logement.
  • Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale des locataires ;
  • Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
  • Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

La sanction de la location d’un logement considéré comme indécent peut être lourde puisque le Tribunal peut condamner le propriétaire à réaliser les travaux, mais également à indemniser le locataire du préjudice consécutif à la vie qu’il a dû mener dans ces conditions.

Dans l’arrêt précité, la Cour de Cassation rappelle que les accords entre le bailleur et le locataire sur les travaux à réaliser en contrepartie d’une diminution du loyer ne peuvent porter que sur de l’agrément et non sur le strict minimum requis par les textes pour considérer que le logement est décent.

Enfin, rappelons que depuis la promulgation de la loi ALUR, dans le cadre d’une procédure d’expulsion et afin d’éviter une telle mesure, le juge a le pouvoir de vérifier d’office le respect, par le bailleur, de son obligation de délivrer un logement décent.

Il est donc d’autant plus important pour les bailleurs d’être attentifs au respect des conditions de décence du logement qu’ils donnent à bail.

Victoire de Bary

Avocat Associé

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