La loi PINEL et les baux commerciaux

Après avoir tenu le haut de l’affiche pendant des mois de discussion, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi PINEL, a enfin été promulguée au Journal officiel du 19 juin 2014.

Ses objectifs affichés sont :

  • Dynamiser les commerces de proximité, en rénovant le régime des baux commerciaux ;
  • Favoriser la diversité des commerces dans les territoires, notamment les plus fragiles, en renforçant les leviers des pouvoirs publics et en modernisant l’urbanisme commercial ;
  • Promouvoir la qualité et les savoir-faire de nos artisans, en clarifiant le statut des artisans ;
  • Simplifier et harmoniser les régimes de l’entreprise individuelle, en créant un régime unique de la micro-entreprise et en facilitant l’accès à l’EIRL.

Afin d’atteindre ses objectifs, la loi refond largement le régime applicable aux baux commerciaux. Il est donc apparu nécessaire de dresser l’inventaire des modifications, celles-ci étant – sauf disposition contraire – d’application immédiate.

Encadrement des loyers renouvelés :

Jusqu’à présent, lorsque les modifications des facteurs locaux de commercialité étaient importantes ou lorsque la règle du plafonnement à l’augmentation de l’indice applicable au bail ne pouvait trouver application en raison de la durée du bail, le loyer du bail renouvelé était fixé à la valeur locative.

A présent, l’augmentation sera, de par la loi, plafonnée – par an – à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il en sera de même dans le cadre d’une révision triennale et lorsque le jeu de la clause d’échelle mobile aboutira à une variation de plus de 25% par rapport au prix fixé antérieurement.

Ces dispositions sont applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi PINEL, soit à compter du 1er septembre 2014.

Relevons toutefois qu’il restera possible, pour les parties au contrat de bail commercial, de déroger à ces règles en insérant une clause contraire dans le contrat. De plus, les baux des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux ne sont pas concernés.

Création de dispositions relatives à l’état des lieux, aux charges locatives et aux impôts.

En premier lieu, il est désormais obligatoire de dresser un état des lieux contradictoire lors de la conclusion d’un bail, la cession du droit au bail, la cession ou la mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux.

De façon classique, cet état des lieux – qui est joint au bail – est établi amiablement et, à défaut, par huissier à frais partagés.

Naturellement, le bailleur qui n’aura pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil selon laquelle le bien a été remis en bon état de réparation.

En deuxième lieu, les baux devront à présent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Enfin, lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1/ Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
2/ Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Concrètement, ces dispositions imposeront au bailleur d’évaluer les charges et impôts dus par le locataire.

De plus, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée.

Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Enfin, un décret doit intervenir pour préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi PINEL, un état des lieux de sortie n’est exigible que si un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi PINEL, soit à compter du 1er septembre 2014.

Création d’un droit de préemption au profit du preneur à bail commercial :

Aux termes de l’article L 145-46-1 nouveau du code de commerce, un droit de préemption est créé au profit du preneur à bail commercial en cas de vente, par le bailleur, dudit local.

Ainsi, « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ».

Il s’agit là d’un droit de préemption particulièrement fort puisqu’il s’applique à toute vente, exceptées celles visées par le dernier alinéa, donnant une priorité aux preneurs sur tout projet de cession des murs par le bailleur.

Le respect du formalisme est particulièrement important.

Cette disposition s’appliquera à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi PINEL, c’est-à-dire à compter du 19 décembre 2014.

Les mesures diverses :

Le congé triennal : Il n’est plus possible au preneur de renoncer à son droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Seuls les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage peuvent encore autoriser un locataire à renoncer à ce droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.
En cas de décès, les ayants droits peuvent donner congé dans les mêmes formes et délais que pour la résiliation triennale (congé donné 6 mois à l’avance). Cette disposition s’applique à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la loi PINEL.

Le bail dérogatoire : sa durée est allongée à 3 ans, mais il est explicitement précisé qu’au-delà de la période de 3 ans, il n’est plus permis de conclure un nouveau bail pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
A compter de l’échéance, si le preneur reste en possession pendant un mois, un bail soumis au statut du bail commercial s’opère.
Dans le cas de la signature d’un bail dérogatoire, un état des lieux contradictoire doit être établi, et à défaut, dressé par huissier (à frais partagés) tant à l’entrée dans les locaux qu’à la sortie.
Pour les baux antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi, la loi PINEL impose qu’un état des lieux de sortie soit établi si un tel document a été établi lors de la prise de possession.
Disposition applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi PINEL, soit à compter du 1er septembre 2014.

La convention d’occupation précaire, qui était une notion jurisprudentielle, est désormais définie, non par sa durée, mais par le fait que « l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Modification des règles en cas de cession du bail :
En cas de présence d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci..
Cette garantie du cédant ne peut être invoquée par le bailleur que pendant 3 années à compter de la cession.
De plus, les cas de transfert du bail du fait la modification de la société sont multipliés.
Ainsi, en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

Suppression de l’indice du coût de la construction : seuls l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires sont applicables pour déterminer la hausse du loyer.
Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi PINEL, soit à compter du 1er septembre 2014.

La révision triennale : La loi précise dorénavant que « la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ».
De plus, la saisine de la commission départementale de conciliation n’est plus obligatoire en matière de révision du loyer.

Modalités du congé : Le congé qui, jusqu’à présent ne pouvait être donné que par acte extrajudiciaire, peut dorénavant être donné par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, chaque partie pouvant choisir ce qui lui convient.

Espérons que ces nouvelles mesures permettront d’atteindre les objectifs que s’est fixée la loi.

Il est toutefois permis d’en douter compte tenu de la pression importante qu’elles font peser sur les bailleurs.

Victoire de Bary
Avocat Associé

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