Les dispositions en matière d’encadrement des loyers

Le décret n°2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail a été publié au Journal Officiel du 31 juillet 2014.

Ce décret, pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tels qu’ils ont été modifiés par la loi ALUR, est entré en vigueur le 1er août 2014 et s’applique pour une durée d’un an.

Ses dispositions s’appliquent donc aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2014 au 31 juillet 2015.

Depuis la réforme par la loi ALUR, la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit, pour les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, la fixation par décret d’un montant maximum d’évolution des loyers des logements nus ou meublés en cas de relocation ou de renouvellement du bail.

Le décret du 30 juillet 2014 fixe ainsi un montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants.

Ces nouvelles dispositions ont vocation à s’appliquer aux propriétaires et locataires des logements nus et meublés situés dans les communes suivantes :

  • Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse

Ainsi, dans ces communes, lorsqu’un logement vacant – hormis les logements faisant l’objet d’une première location et ceux inoccupés depuis plus de 8 mois – fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Toutefois, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé, par application de l’indice de référence des loyers, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.

De plus, le décret prévoit que le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

  • Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989 portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
  • Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé par application de l’indice de référence des loyers si la révision précédemment appliquée a plus de 12 mois ;
  • Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Par ailleurs, et pour ce qui est du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

  • La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé par application de l’indice de référence des loyers ;
  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Les modalités de cet encadrement sont adaptées lorsqu’un arrêté préfectoral fixant un loyer de référence a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail.

Enfin, le décret permet des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué : dans ces cas, une augmentation de loyers, elle-même encadrée, peut être appliquée.

 

Victoire de Bary
Avocat Associé

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