Locaux monovalents et plafonnement

Parmi les exceptions automatiques au plafonnement des loyers des baux commerciaux, la loi inclut les locaux monovalents, c’est-à-dire construits en vue d’une seule utilisation, qui sont régis par l’article R 145-10 du code de commerce.

Plus précisément, il s’agit des locaux qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans travaux importants et coûteux (Civ. 3ème, 10 mai 2001 : Gaz. Pal. 2001, p. 1172 ; 29 septembre 2004, pourvoi n° 03-13624, et 8 mars 2005, Loy. et copr. Mai 2005 p.18 ; Civ. 3ème, 8 février 2006, act. Jurisp p.720).

Il s’agit par exemple des garages, hôtels, cinémas, théâtres, cliniques, etc

De manière générale, la monovalence doit s’apprécier non pas en fonction des stipulations du bail, mais objectivement en fonction du coût de transformation des locaux en vue d’une nouvelle activité (Civ. 3ème, 27 novembre 2002 : Bull. civ. III, n° 239). En revanche, l’existence de plusieurs activités distinctes dans les locaux loués en vue d’une seule utilisation fait échec à la monovalence (Civ. 3ème, 25 novembre 2009, pourvoi n°08-14189)

Pour les locaux monovalents, le prix du loyer renouvelé est alors déterminé selon les usages observés dans la branche déterminée.

Dans un arrêt du 21 mai 2014 (pourvoi n°13-12592), la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a considéré que le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des aménagements réalisés par le preneur que s’il en a acquis la propriété par accession.

Dès lors, et s’il n’en a pas acquis la propriété par accession, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la qualité de locaux monovalents et ne peut donc solliciter le déplafonnement du loyer que si ses conditions sont réunies, à savoir :

  • Une stipulation contractuelle excluant le plafonnement,
  • L’existence de modifications notables de l’un des éléments constituant la valeur locative, intervenues au cours du bail expiré, ayant entraîné des conséquences positives sur l’activité du locataire (modification des caractéristiques propres du local, de la destination contractuelle, des obligations des parties, ou évolution des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour le commerce considéré).
  • De façon classique, la Cour considérait que, par application de l’article R145-8 du code de commerce, les améliorations apportées aux lieux loués pendant la durée du bail ne sont prises en considération pour la fixation du loyer du bail à renouveler que si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge, que ce soit par un apport de trésorerie, un abattement ou une franchise de loyers…
  • Et encore, le déplafonnement – ou l’exclusion du plafonnement – ne pouvait intervenir qu’au deuxième renouvellement.
  • Avec cette jurisprudence, il faudra également considérer que l’accession prévue dans le bail permet au bailleur de solliciter que le plafonnement soit écarté du fait de la monovalence nouvelle des locaux. Naturellement, si l’accession n’intervient qu’en fin de jouissance, c’est-à-dire au moment où le locataire quitte les lieux, le bailleur ne pourra jamais se prévaloir des travaux d’amélioration effectués par le preneur en tant que motif de déplafonnement, puisqu’il n’en deviendra propriétaire qu’au jour du départ du locataire (Civ. 3ème, 21 mars 2001).

Victoire de Bary
Avocat Associé

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