Loi Pinel : le décret charges

Par un décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 et publié au Journal Officiel le 5 novembre suivant, le gouvernement est venu apporter au statut des baux commerciaux des précisions attendues depuis l’intervention de la loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014).

En effet, créé par la loi Pinel, l’article L 145-40-2 du code de commerce prévoit que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

Si jusqu’à présent, la liberté contractuelle faisait loi en matière de charges, permettant ainsi la conclusions de contrats mettant à la charge du preneur quasiment toutes les charges y compris celles devant en principe incomber au bailleur, les rédacteurs de la loi Pinel ont très manifestement marqué leur volonté de rééquilibrer les obligations des parties en ce domaine.

Avec ce décret, la répartition des charges entre preneur et bailleur est délimitée, l’information du preneur se voit améliorée et une précision est apportée sur la date du congé donné par courrier recommandé avec accusé de réception.

Et pour éviter que les pratiques anciennes demeurent, la loi a prévu que les dispositions de ce décret sont d’ordre public.

Il ne peut donc pas y être dérogé et toute stipulation contraire serait réputée non écrite.

Pour éviter les erreurs, rappelons que les dispositions des articles R. 145-1-1, R. 145-5, D. 145-18 et R. 145-20 du code de commerce, dans leur nouvelle rédaction, sont applicables aux contrats en cours à la date de publication dudit décret alors que toutes les autres dispositions ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

A noter, les contrats de sous-location de baux commerciaux conclus postérieurement à cette date devront donc respecter les dispositions prévues par la loi PINEL et ses décrets d’application quand bien même le bail principal ne serait pas soumis à ces règles pour avoir été conclu antérieurement.

  • La date du congé donné par courrier recommandé avec accusé de réception

L’article L 145-9 du code de commerce prévoit que le congé du bail commercial doit être donné par recommandé avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

L’exploit d’huissier étant le seul à avoir date certaine, et compte tenu du délai de prévenance à respecter, la pratique de l’acte extrajudiciaire était plus répandue que le courrier recommandé avec accusé de réception.

En effet, ce dernier moyen pose la question de la date à prendre en compte : la date d’envoi ? La date de présentation du courrier ? La date de réception effective ? Quid en cas de refus du destinataire d’aller chercher le courrier au bureau de Poste ?

Un nouvel article a donc été inséré dans le code de commerce pour préciser la date à prendre en compte lorsque le congé est donné par courrier recommandé avec accusé de réception.

Ainsi, l’article R 145-1-1 du code de commerce dispose que « Lorsque le congé prévu à l’article L 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre ».

La question est donc close, que le destinataire aille ou non chercher le congé qui lui est donné par recommandé, celui-ci sera considéré comme donné à compter de la première présentation de la lettre.

Néanmoins, gageons que les contentieux ont de beaux jours devant eux puisqu’il y a aura toujours des gens de mauvaise foi qui enverront leur congé pendant la période de vacances du destinataire. Le délai pour retirer un recommandé étant de 15 jours, le destinataire peut ne jamais avoir connaissance du congé.

Quelles seraient les conséquences si un tribunal reconnaît que le congé a été délivré de mauvaise foi ?

Afin de pallier toute difficulté, la voie extrajudiciaire reste donc toujours préférable.

  • Les charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux

La loi Pinel impose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

L’article R 145-35 du code de commerce, prévoit – a priori de façon exhaustive – les dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire.

Il en résulte que :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent être récupérés sur le locataire, et ce qu’elles aient ou non pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve.

A cet égard, rappelons que l’article 606 du code civil dispose :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Cette disposition faisant l’objet, depuis quelques années, d’une interprétation extensive, espérons que les tribunaux ne s’en tiennent pas strictement au texte ce qui risquerait de supprimer toute portée à cette disposition.

Enfin, relevons que le décret prévoit que les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique continueront de pouvoir être répercutés sur le preneur.

  • Pour ce qui concerne les impôts, le décret prévoit que ceux-ci, et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ne pourront plus être répercutés sur le preneur.

Toutefois, le décret prévoit que « peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».

Ainsi, les bailleurs pourront toujours imputer au preneur la taxe sur le balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe sur les bureaux, etc…

  • De même, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne peuvent plus être récupérés sur le bailleur.

En revanche, les honoraires de gestion technique de l’immeuble ne sont pas concernés par cette limitation et pourront continuer d’être imputés aux preneurs.

  • Enfin, le décret interdit de répercuter sur le preneur dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Enfin, le décret prévoit que « la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires ».

  • L’information du preneur

La loi Pinel a introduit un nouvel article L 145-40-2 dans le code de commerce afin d’imposer au bailleur une obligation d’information du preneur, et ce dès la rédaction du bail.

Le décret précité prévoit, en conséquence, l’insertion de deux nouveaux articles dans le code de commerce.

Le premier est l’article R 145-36 aux termes duquel : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

Dans ces conditions, et à compter du 30 septembre 2015 au plus tard, les bailleurs devront communiquer l’état récapitulatif annuel des charges.

A noter, dans les copropriétés, le délai est de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, soit – à notre sens – dans les trois mois du vote par l’assemblée générale.

Le délai doit de communication doit donc être apprécié au cas par cas, ce d’autant qu’il n’est pas rare que les copropriétés approuvent leurs comptes plusieurs années après.

Le deuxième article inséré dans le code de commerce est l’article R 145-37 qui prévoit que :

« Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l’article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux ».

Dans ces conditions, et dans les deux mois suivant l’échéance, le bailleur devra faire parvenir à son preneur deux documents :

  • L’état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, et le budget prévisionnel y afférent ;
  • L’état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, ainsi que le coût desdits travaux.

Cette disposition devrait permettre que les bailleurs portent une plus grande attention à leur bien en s’interrogeant sur ce qui a été fait et ce qui doit être fait pour son amélioration, sa mise aux normes ou son entretien en fonction de ce que le bail prévoit.

Ces deux dispositions prévoient une obligation d’information – annuelle et trisannuelle – vérifiable puisque le bailleur devra, si le preneur le demande, communiquer tous les justificatifs.

Quoi qu’il en soit de l’utilité de cette information, il convient de relever qu’aucune sanction n’est prévue.

Cependant, un tribunal pourrait considérer que cette absence d’information constitue un manquement du bailleur à ses obligations et, par conséquent, résilier le bail aux torts du bailleur.

L’objectif de ces dispositions est de permettre au locataire de disposer d’un outil d’information complet sur les charges et travaux relatifs à l’immeuble.

Néanmoins, les obligations risquent d’être difficiles à remplir pour les bailleurs, et notamment les propriétaires d’un seul bien ou ceux dont le bien loué dépend d’un ensemble immobilier plus vaste ou d’une copropriété, la collecte des informations pouvant être complexe.

Victoire de Bary
Avocat Associé

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