Revue du droit de l’immobilier et de la construction | Juillet-Août 2017

Publications

8 septembre 2017

REGLEMENTATION Encadrement des loyers d’habitation en zones tendues Le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une

Licenciement économique : le recours à l’expert-comptable par le CE

Publications

3 septembre 2017

Pour certains licenciements collectifs pour motif économique, le Code du travail prévoit que le comité d’entreprise peut recourir aux services d’un expert-comptable rémunéré par l’entreprise.

Contrat d’assurance : un point sur la fausse déclaration intentionnelle du risque

Publications

28 août 2017

L’article L.113-2 du Code des assurances dispose : « L’assuré est obligé : 1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ; 2° De répondre exactement

Refus d’avis du CE et du CHSCT : quelles conséquences ?

Publications

20 août 2017

Dans certains cas, le CE ou le CHSCT, consultés par l’employeur, refusent d’émettre un avis sur le sujet qui leur est soumis. Quelles sont les

Revue du droit de l’immobilier et de la construction | Juillet-Août 2017

REGLEMENTATION

Encadrement des loyers d’habitation en zones tendues

Le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail est paru au Journal officiel du 29 juillet.

Ce décret, applicable aux contrats de location nus ou meublés, conclus ou renouvelés entre le 1er août 2017 et le 31 juillet 2018, a été pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Évolution des loyers « loi de 48 »

Un décret n°2017-1140 du 6 juillet 2017 actualise le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux relevant de la loi de 1948 et limite à 0,51 % l’augmentation des loyers n’ayant pas atteint cette valeur locative pour les locaux des catégories III A, III B, II B, II C et pour ceux de la catégorie II A restant soumis à la loi.

Ce taux de 0,51 % s’applique également aux loyers fixés forfaitairement conformément à l’article 34 de la loi de 1948.

Quant aux loyers des locaux de la catégorie IV, ils ne subissent aucune majoration annuelle légale de loyer.

JURISPRUDENCE

Copropriété : comment combiner le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ?

Dans un arrêt du 6 juillet 2017 (n°16-16849), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que, lorsque le règlement de copropriété confère à l’état descriptif de division une valeur contractuelle, la contradiction éventuelle entre les termes de ces deux documents doit être résolue en faisant primer le document dont les dispositions sont les plus précises.

Pour la Cour de cassation, la cour d’appel a souverainement retenu que « l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle », affectait les lots à une destination exclusive d’habitation et n’était « pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l’immeuble était destiné à un usage professionnel », notamment parce que les dispositions de l’état descriptif étaient plus précises, car portant sur chaque lot, alors que les dispositions du règlement de copropriété étaient plus générales, sans distinction claire des étages concernés.

En tranchant de la sorte, la Cour rompt avec une jurisprudence antérieure, qui avait considéré que, même intégré dans un règlement de copropriété, un état descriptif de division était un « document juridique neutre », indifférent à créer des obligations ou des interdictions pour les copropriétaires (Civ. 3ème, 14 décembre 1999, n°96-12963).

Démembrement de propriété et action en nullité d’un bail

Dans un arrêt du 6 juillet 2017 (n°15-22482), la Cour de cassation a jugé que le décès de l’usufruitier éteint l’action en nullité d’un bail qu’il avait engagé à l’encontre du nu-propriétaire quand bien même l’usufruitier laisserait un autre héritier.

En l’espèce, l’usufruitier avait entamé une action aux fins d’annulation d’un bail contre le nu-propriétaire au motif que ce bail avait été conclu sans lui.

Lors du décès de l’usufruitier, l’un de ses héritiers a repris l’action.

Mais la Cour de cassation considère que lorsque l’usufruitier vient à décéder, la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit éteint l’action et prive l’autre héritier de l’usufruitier du droit d’agir.

En cas de litige avec l’architecte, la conciliation est parfois obligatoire

Dans une décision du 13 juillet 2017 (n°16-18338), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que, lorsque le contrat conclu avec un architecte prévoit qu’une tentative de conciliation doit être menée préalablement à toute procédure judiciaire, cette clause s’impose et rend irrecevable toute saisine de la justice.

En revanche, cette clause ne vaut que pendant la durée des travaux.

Si les travaux sont terminés, c’est la garantie décennale de l’architecte qui peut être mise en cause et, dans ce cas, il n’y a pas à tenter une conciliation.

Exhaussement d’un mur mitoyen

Dans un arrêt du 6 juillet 2017 (n°15-17278), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation revient sur les modalités d’appréciation des travaux d’exhaussement d’un mur mitoyen et se prononce sur la recevabilité d’une action en responsabilité délictuelle diligentée par un tiers pour non-respect des prescriptions d’un permis de construire.

En l’espèce, à l’occasion des travaux d’extension de leur maison, un couple de propriétaires avait procédé à la surélévation du mur mitoyen situé en limite de propriété. Les voisins ont alors sollicité la démolition du bris de toiture et du chéneau qui prenaient appui sur le sommet du mur mitoyen, ainsi que la mise en conformité de la construction avec le permis de construire.

Dans sa décision, la Cour de cassation rappelle que l’exhaussement d’un mur mitoyen ne peut s’entendre que d’un élément de construction prenant appui contre le mur, si bien qu’un bris de toiture et un chéneau autoportants ne sont pas considérés comme des exhaussements et, partant, ne font pas obstacle au droit d’exhaussement du voisin.

Par ailleurs, elle juge que l’action d’un tiers visant à la mise en conformité d’une construction édifiée en violation du permis de construire n’est recevable que s’il existe un préjudice réel et si une non-conformité substantielle est rapportée.

Responsabilité de l’huissier de justice en cas de reprise illicite d’un logement

Par une décision du 6 juillet 2017 (n°16-15752), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’huissier de justice qui établit un procès-verbal de reprise des lieux et fait changer les serrures d’un logement en l’absence de mise en demeure préalable et sans décision de justice constatant la résiliation du bail commet une illégalité qui ouvre droit à une indemnisation, même en l’absence de préjudice matériel ou moral.

L’huissier de justice étant le garant du respect des droits des parties, il ne peut aller au-delà de ce que la loi permet dans le but de satisfaire les demandes de son client et doit décliner son ministère lorsque la mesure requise lui paraît revêtir un caractère illicite.

Bail commercial : prescription

Par une décision du 6 juillet 2017 (n°16-17151), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’article 2239 du code civil – dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 – a vocation à s’appliquer aux décisions rendues après son entrée en vigueur quelle que soit la date d’introduction de l’action en référé.

Dès lors, l’expertise ordonnée pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction après l’intervention de la loi de juin 2008 a suspendu le délai de prescription biennale pendant toute la durée de son déroulement.

Impossibilité de construire, quelles responsabilités ?

Dans une décision du 5 juillet 2017 (n°16-13630), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le notaire et l’agent immobilier ayant participé à la vente d’un bien ne sont pas responsables de l’interdiction faite à l’acheteur de construire une piscine sur son terrain en application d’une servitude d’alignement mentionnée dans le certificat d’urbanisme annexé à l’acte de vente.

Pour ce qui concerne le notaire, la Cour indique qu’il n’a commis aucune faute puisque « la condition suspensive relative à la note de renseignement d’urbanisme prévue à la promesse de vente précisait que le seul alignement n’était pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination, ce qui n’est pas le cas de l’impossibilité d’implantation d’une piscine d’une certaine taille ».

A l’égard de l’agent immobilier, la Cour constate « que le mandat de recherche, l’offre d’achat, le « compromis » de vente et l’acte authentique ne faisaient pas mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété ».

Elle relève par ailleurs que « la mention, dans l’annonce immobilière, de la possibilité d’implantation d’une piscine ne présumait pas de la taille, ni de l’implantation de celle-ci sur le terrain ».

Enfin, elle relève que des plans démontrent la possibilité matérielle de réaliser une piscine plus petite, autant d’éléments qui lui permettent de considérer que la Cour d’appel a valablement écarté la responsabilité de l’agent immobilier.

Marché public : la modulation des pénalités de retard

Par un arrêt du 19 juillet 2017 (n°392707), le Conseil d’Etat a rappelé que le juge du contrat doit, en principe, faire application du contrat pour fixer les pénalités de retard, même si celles-ci sont supérieures au préjudice subi par le maître d’ouvrage.

Ce faisant, il précise les éléments que le juge du contrat doit prendre en compte pour modérer ou augmenter les pénalités de retard prévues par les clauses d’un marché public et insiste sur le fait qu’une telle modulation doit être exceptionnelle.

Ainsi, en réduisant le montant des pénalités sans s’assurer de leur caractère manifestement excessif ou en les ramenant à un montant inférieur au préjudice subi sans avoir vérifier son étendue, les juges du fond commentent une erreur de droit.

Réception tacite

Dans une décision du 13 juillet 2017 (n°16-19438), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a considéré qu’il appartient au constructeur d’apporter la preuve d’une réception tacite.

En effet, il apparaît normal que ce soit au constructeur qui se prévaut d’une réception tacite de rapporter la preuve de la volonté du maître d’ouvrage d’accepter l’ouvrage.

Cependant, lorsque le maître d’ouvrage n’habite pas dans l’ouvrage objet des désordres et qu’il n’a pas payé le solde des travaux, la volonté du maître d’ouvrage d’accepter l’ouvrage ne peut être caractérisée ce qui interdit de reconnaître une réception tacite.

Pour finir, la Cour de cassation rappelle qu’en l’absence de réception, seule la responsabilité contractuelle du constructeur peut être recherchée par le maître d’ouvrage.

Indemnisation d’un bénéficiaire DALO non relogé

Par une décision du 28 juillet 2017 (n°397513), le Conseil d’Etat a jugé en matière de droit au logement opposable (DALO), que « la circonstance que l’absence de relogement a contraint le demandeur à supporter un loyer manifestement disproportionné au regard de ses ressources, si elle ne peut donner lieu à l’indemnisation d’un préjudice pécuniaire égal à la différence entre le montant du loyer qu’il a payé durant cette période et celui qu’il aurait acquitté si un logement social lui avait été attribué, doit, si elle est établie, être prise en compte pour évaluer le préjudice résultant des troubles dans les conditions d’existence ».

Indexation de l’indemnité d’occupation : appréciation souveraine des juges du fond

Par un avis rendu le 4 juillet 2017 (n°17-70008), la Cour de Cassation considère que la question de la possible indexation de l’indemnité d’occupation due par l’ancien locataire après acquisition de la clause résolutoire, sur un indice déterminé par le contrat résolu n’est pas de nature à justifier son avis.

En effet, selon la Cour, la question posée ne présente pas de difficulté sérieuse au sens de l’article L 441-1 du code de l’organisation judiciaire.

Pour motiver son refus, la Cour retient que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires.

Indemnisation après refus illégal d’un permis d’aménager

Dans un arrêt du 12 juillet 2017 (n°394941), le Conseil d’État s’est prononcé sur le droit à réparation consécutif à un refus illégal de délivrer un permis d’aménager.

Le Conseil d’Etat rappelle que « la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation ».

Il en va toutefois autrement « si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain ; que ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération ».

Appliquant ces principes, le Conseil d’État considère que la conclusion de promesses d’achat assorties de conditions suspensives concernant notamment l’obtention d’un permis de construire ne permet pas de caractériser de façon certaine le préjudice.

Défiscalisation immobilière et dol

Par un arrêt du 6 juillet 2017, la Cour d’appel de Montpellier (1ère Chambre A, 6 juillet 2017, RG n°13/06962), a retenu la responsabilité d’un promoteur et de son mandataire commercial à l’encontre d’un investisseur pour le convaincre de réaliser une opération de défiscalisation sur le fondement du dol.

Pour caractériser le dol, la cour a comparé les données mentionnées sur les brochures commerciales du promoteur et de son mandataire commercial avec le prix du marché.

Or, au terme de ce travail comparatif, la Cour d’appel a jugé que le prix du logement et les loyers annoncés avaient été surévalués en tout connaissance de cause et que le dol était donc constitué.

Dans cette affaire, la Cour a donc condamné le vendeur et son mandataire commercial à indemniser l’acquéreur du préjudice subi.

Cette décision confirme que pour tout ce qui touche à la défiscalisation, le prix de vente et les loyers annoncés constituent des éléments essentiels dont l’acquéreur doit être loyalement informé.

Du maintien en indivision

Dans une décision du 12 juillet 2017 (n°16-20915), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’à défaut de descendants mineurs, et en présence de descendants majeur, le maintien de l’indivision – demandé par le conjoint survivant copropriétaire du local d’habitation – ne peut être prescrit pour plus de 5 ans.

Si ce maintien en indivision – destiné à maintenir le cadre de vie de l’époux survivant – peut être renouvelé jusqu’au décès du requérant, il ne peut pas être ordonné d’office jusqu’au décès du conjoint survivant du fait du droit fondamental au partage et du caractère temporaire de l’indivision.

 

Victoire de Bary
Avocat associé