Revue de droit immobilier | octobre 2017

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31 octobre 2017

 Le mois d’octobre 2017 présente une actualité particulièrement riche en droit immobilier, tant du point de vue de la réglementation que du point de vue

Action comblement de passif : Attention danger !

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30 octobre 2017

Attention danger ! Les dirigeants d’entreprise sont susceptibles d’être tenus des dettes de l’entreprise du fait de leur responsabilité pécuniaire issue de trois régimes particuliers,

Fin de contrat d’agent commercial : commissions restant dues et comportement fautif du mandant

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30 octobre 2017

L’agent commercial qui souhaite mettre fin à leur contrat d’agents commerciaux doit également pouvoir connaître la règle d’attribution des commissions pour un travail qu’ils ont

ORDONNANCE MACRON : L’ÉVOLUTION DU TÉLÉTRAVAIL

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20 octobre 2017

A l’ère du numérique, le télétravail constitue une forme d’organisation du travail de plus en plus sollicitée au sein des entreprises. Selon Muriel Pénicaud, ministre

Revue de droit immobilier | octobre 2017

 Le mois d’octobre 2017 présente une actualité particulièrement riche en droit immobilier, tant du point de vue de la réglementation que du point de vue de la jurisprudence.

 

 

Réglementation

 

Rénovation des dispositions réglementaires de la taxe pour création de locaux en Île-de-France

Un décret n°2017-1421 du 2 octobre 2017 définit les modalités d’application de la taxe sur la construction, la reconstruction ou l’agrandissement de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en Île-de-France, en conséquence de l’article 50 de la loi de finances rectificative pour 2015 qui a réformé cette taxe.

Ce décret, qui insère de nouveaux articles R. 520-1 s. dans le code de l’urbanisme, s’applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire ou la déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2016 ou, à défaut, aux opérations pour lesquelles le début des travaux ou le changement d’usage est intervenu à compter de cette date.

Perçue à l’occasion de la construction, de la reconstruction ou de l’agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage, elle s’applique aux opérations emportant création ou augmentation de la surface de construction des locaux ainsi qu’à certains changements d’affectation de locaux.

Le fait générateur de la taxe est :

  • la délivrance, expresse ou tacite, de l’autorisation de construire ou d’aménager
  • à défaut, le début des travaux ou le changement d’usage des locaux
  • ou, en cas de constructions ou d’aménagements sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l’autorisation de construire, l’établissement du procès-verbal constatant l’achèvement des constructions ou des aménagements en cause.

Le montant de la taxe ne peut excéder 30 % de la part du coût de l’opération imputable à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction étant précisé que la part du coût de l’opération imputable à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction comprend :

  • le coût d’acquisition du terrain d’assiette ;
  • les coûts d’aménagement du terrain permettant le passage d’un terrain brut à un terrain constructible ;
  • les coûts de démolition totale ou partielle de l’immeuble bâti.

 

Loyers : parution de l’IRL du 3ème trimestre 2017

Publié par l’INSEE le 12 octobre 2017, l’indice de référence des loyers du troisième trimestre de 2017 atteint 126,46, soit une progression de 0,90% sur un an.

Cet indice est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre 1998.

 

Carte professionnelle européenne et mécanisme d’alertes pour la profession d’agent immobilier

Par un décret n°2017-1481 du 17 octobre 2017, les règles européennes relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles et à la coopération administrative par l’intermédiaire du système d’information du marché intérieur ont été transposées.

Il s’agit plus particulièrement de la directive 2013/55/UE du Parlement européen et du Conseil du 20 novembre 2013 modifiant la directive 2005/36/CE relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles et le règlement (UE) n°1024/2012 concernant la coopération administrative par l’intermédiaire du système d’information du marché intérieur (règlement IMI).

Ce texte, qui est entré en vigueur le lendemain de sa parution, introduit de nouvelles dispositions visant à faciliter la mobilité des professionnels par la mise en place de la carte professionnelle européenne pour la profession d’agent immobilier et à offrir une meilleure protection des consommateurs avec la création pour cette profession d’un mécanisme d’alertes sur l’utilisation de fausses preuves de qualifications professionnelles.

Il modifie le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet).

 

 

Jurisprudence

 

Prescription biennale du code de la consommation et VEFA

Par une décision du 26 octobre 2017 (n°16-13591), la Cour de cassation a jugé que la prescription biennale prévue par l’article L 137-2, devenu L 218-2, du code de la consommation pour l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, a vocation à s’appliquer à l’action d’un professionnel de l’immobilier, dans le cadre de l’action en paiement du solde du prix de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement à des particuliers.

Ainsi, l’action en paiement du vendeur d’immeuble à construire est soumise à la prescription de deux ans, prévue par le code de la consommation, lorsqu’elle est dirigée contre un accédant personne physique agissant à des fins personnelles.

Cet arrêt vient confirmer que les dispositions du droit de la consommation, dont la portée est générale, protègent les intérêts du consommateur, y compris lorsque celui-ci est partie à un contrat spécial de la construction, faute d’exclusion légale en ce sens.

Ainsi que l’indique la Cour de cassation « plus généralement, cet arrêt signifie que la seule présence d’un consommateur dans un rapport de droit suffit à l’application des dispositions générales du code de la consommation, indépendamment de la nature et de l’objet du contrat conclu, y compris lorsque celui-ci porte sur un bien immobilier ».

 

Devoir de conseil de l’architecte

Par une décision du 12 octobre 2017 (n°16-23982), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a indiqué que l’architecte chargé d’une opération de construction ou de réhabilitation a l’obligation de se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées.

Ce faisant, la Cour a également jugé qu’il a le même devoir de conseil qui lui impose de se renseigner d’abord sur la finalité du projet que son client soit un particulier faisant des travaux en son nom personnel ou au nom d’une SCI familiale.

Ainsi, comme dans tous les rapports entre professionnel et consommateur, la Cour de cassation impose à l’architecte un devoir de conseil renforcé, qui devient un vrai devoir d’investigation : il doit s’intéresser à la destination du bien qu’on lui demande de concevoir.

 

Eléments d’équipements installés sur existant et responsabilité décennale

Dans un arrêt du 26 octobre 2017 (n°16-18120), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a confirmé le revirement de jurisprudence opéré en juin dernier (Civ. 3ème, 15 juin 2017, n°16-19640) et a réaffirmé que « les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ».

Elle ajoute à cet attendu de principe, dans le présent arrêt, que « les dispositions de l’article L. 243-1-1 II du code des assurances ne sont pas applicables à un élément d’équipement installé sur existant ».

Elle en déduit, à propos de l’installation d’une cheminée à foyer fermé que, « s’agissant d’un élément d’équipement installé sur existant, les dispositions de l’article L. 243-1-1 II précité n’étaient pas applicables et que les désordres affectant cet élément relevaient de la garantie décennale ».

Par cette décision, la Cour de cassation confirme qu’est réputé constructeur au sens des articles 1792 et suivants du code civil tout professionnel qui installe un élément d’équipement dont les désordres vont rendre l’ouvrage existant impropre à sa destination.

Le champ d’application des assurances obligatoires est donc très largement étendu car, désormais, les équipements installés sur existant sont intégrés au champ de l’assurance de responsabilité décennale obligatoire.

 

Bail commercial : maintien dans les lieux dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction

Par une décision du 5 octobre 2017 (n°16-21977), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction peut être sanctionné, en cas de faute, par la résiliation du bail.

Cette résiliation pour faute entraine alors la déchéance de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

En effet, la Cour retient que « la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité, peu important que le preneur ait quitté les lieux en cours d’instance ».

 

Surendettement : conditions de la suspension d’une mesure d’expulsion

Dans un arrêt du 19 octobre 2017 (n°16-12885), la 2ème Chambre civile de la Cour de cassation retient qu’il résulte de l’article L 722-8 du code de la consommation que, « pour prononcer la suspension d’une mesure d’expulsion, le juge ne doit prendre en considération que la situation du débiteur ».

Dans l’affaire soumise à la Cour, le juge du tribunal d’instance avait assorti la suspension provisoire de la mesure d’expulsion du débiteur, d’une condition tenant au respect par ce dernier de l’obligation de s’acquitter de l’indemnité d’occupation dont il était redevable.

Ce jugement a été infirmé en appel aux motifs que cette condition supplémentaire n’était point prévue par le code de la consommation et qu’elle avait permis à ce créancier d’obtenir l’expulsion de son débiteur sur la seule affirmation du défaut de paiement de cette indemnité d’occupation.

Saisie par le créancier, la Cour de cassation rejette le pourvoi.

Cette solution, qui apparaît favorable aux débiteurs en situation de surendettement, peut toutefois être comprise comme une volonté d’inciter les juges d’instance à aller jusqu’au bout de leur raisonnement en considérant que le débiteur est de mauvaise foi – et ne peut donc pas bénéficier du dispositif de surendettement – lorsqu’il ne règle pas l’indemnité d’occupation qu’il doit.

 

Bail commercial : à qui incombe le coût du ravalement ?

Par une décision du 5 octobre 2017 (n°16-11470), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a, de nouveau, considéré que la clause d’un bail commercial mettant les travaux de ravalement à la charge du preneur devait être interprétée strictement.

Dès lors, lorsque les travaux sont imposés par l’administration, et si la clause du bail ne prévoit pas que des travaux imposés par l’autorité administrative soient supportés par le preneur, c’est au bailleur qu’il appartient de les prendre en charge.

 

Urbanisme : dommages intérêts pour recours abusif

Dans un arrêt du 16 octobre 2017 (n°396494), le Conseil d’Etat apporte des précisions sur la notion de recours abusif au sens de l’article L 600-7 du code de l’urbanisme.

Aux termes de cet article :

« Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel.

Lorsqu’une association régulièrement déclarée et ayant pour objet principal la protection de l’environnement au sens de l’article L. 141-1 du code de l’environnement est l’auteur du recours, elle est présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes ».

En application de cette disposition, il est admis que si les requérants ont un intérêt à contester l’opération et que ces conclusions n’excèdent pas la défense de leurs intérêts légitimes il n’y a pas lieu à condamnation.

Dans l’arrêt récemment rendu, le Conseil d’Etat a jugé que le seul fait que le syndic représentant le syndicat des copropriétaires d’un immeuble voisin du projet ait omis de justifier devant le Tribunal de sa qualité faute de produire la délibération l’autorisant à agir en justice ne suffit pas à considérer les recours engagés en première instance et en appel comme abusifs.

Il s’agit donc d’une décision qui va dans le sens de la limitation des effets de l’article précité du code de l’urbanisme dont l’utilisation trop systématique pourrait faire disparaitre le droit au recours.

 

Bail commercial : clause résolutoire et pouvoirs du juge

Dans un arrêt du 5 octobre 2017 (n°15-25018), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le bénéfice d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial, un mois après mise en demeure, en cas de persistance du manquement par le preneur à l’une des obligations stipulées au bail et rappelée au commandement, est acquis sans que le juge n’ait à apprécier la gravité du manquement contractuel.

Ce faisant, la Cour dénie aux juges du fond tout pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement reproché (en l’espèce, la sous-location pour apposition de panneaux publicitaires pour une somme de 400 € par an) et réduit leur rôle au constat de l’acquisition de la clause.

 

Le propriétaire est responsable sur son fonds du respect des règles d’urbanisme

Par une décision du 24 octobre 2017 (n°16-87178), la Chambre criminelle de la Cour de cassation a jugé que le propriétaire d’un fonds est pénalement responsable lorsque des travaux réalisés sur sa parcelle enfreignent la règlementation en matière d’urbanisme, même s’il a mis son terrain en location et qu’il n’a pas effectué les travaux irréguliers.

En effet, le propriétaire bailleur est responsable du respect sur son fonds de la réglementation en matière d’urbanisme, ce d’autant qu’il a le pouvoir, en vertu du bail, de contraindre les preneurs à respecter les règles d’urbanisme lors de leurs travaux.

 

Réception judiciaire : conditions de mise en œuvre

Dans une décision du 12 octobre 2017 (n°15-27802), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation- revenant sur les conditions de la réception judiciaire – a jugé qu’en l’absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée dès lors que les travaux sont en état d’être reçus et ce quelles que soient les raisons expliquant l’absence de réception expresse.

Rappelons que lorsqu’il prononce une réception judiciaire, le juge doit en fixer la date et peut, si besoin, l’assortir de réserves.

Cependant, si le bien est habitable, raison pour laquelle le tribunal considère que les travaux sont état d’être reçus, cela ne signifie pas pour autant que le chantier est chevé.

Or, les non-façons, qui relèvent des inexécutions contractuelles, ne peuvent pas faire l’objet de réserves.

Seul l’engagement de la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur défaillant pourra permettre la réparation du préjudice subi par le maître d’ouvrage victime de non-façons.

 

Notification de l’engagement d’une promesse de vente et délai de rétractation

Par une décision du 12 octobre 2017 (n°16-22416), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a considéré que :

  • D’une part, la destination contractuelle du bien vendu – quelle que soit la destination effective dudit bien – suffit à permettre à l’acquéreur non professionnel de bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation et notamment du délai de rétractation prévu par l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation
  • D’autre part, qu’en l’absence d’un mandat au profit de la personne ayant reçu l’acte de notification de la promesse de vente, la notification de la promesse n’est pas régulière. Par conséquent, le délai de rétraction ne peut courir.

Cette décision n’est pas sans risque puisque, finalement, un acte pourtant adressé au signataire de la promesse peut – du fait d’une carence de la poste – être récupéré par un tiers.

Or, l’envoyeur du courrier n’a pas nécessairement le réflexe de vérifier que la signature figurant sur l’accusé de réception est bien la même que celle figurant à la promesse.

Toutefois, une telle habitude va devoir se mettre en place, sauf à vouloir permettre une possibilité de rétractation qui n’aurait comme limite que la réitération de la vente par acte authentique.

 

Disparition du mandat de syndic entre la convocation et l’assemblée générale

Par une décision du 19 octobre 2017 (n°16-24646), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que pour apprécier la validité de l’assemblée générale, le syndic doit être en exercice lors de l’envoi des lettres recommandées portant convocation.

Dès lors, il importe peu de constater l’expiration du mandat de syndic au jour de la tenue de la réunion ou au jour de la réception des convocations.

Quant au secrétariat de l’assemblée, il peut être assuré par un salarié du syndic dans la mesure où ce rôle peut être attribué librement à toute personne et pour autant qu’il ne soit pas attribué au syndic puisque, dans une telle situation, il n’y a plus de syndic au jour de l’assemblée.

 

Pas de renonciation tacite à la protection du consommateur

Par une décision du 4 octobre 2017 (n°16-23022), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’un contrat signé avec un démarcheur qui ne respectait pas ses obligations est nul, à moins que le consommateur ne l’ait expressément et sûrement accepté en connaissance de cause.

En l’espèce, il s’agissait d’un contrat de travaux accepté par un couple pour la pose de panneaux photovoltaïques sur sa toiture, dans des conditions non conformes aux règles du démarchage à domicile.

La Cour de cassation considère que le contrat est nul, peu importe que les acquéreurs aient attesté de leur satisfaction à l’issue des travaux.

En effet, le déblocage des fonds pour payer les travaux, après la réalisation de ceux-ci, ne peut être considéré comme une renonciation à invoquer la nullité du contrat s’il n’est pas établi qu’ils avaient connaissance des irrégularités du contrat et qu’ils avaient l’intention réelle de ne pas s’en prévaloir.

Cette jurisprudence, somme toute assez classique en matière de nullité des contrats, vise à assurer la protection des consommateurs voulue par les textes.

 

Prêter un logement n’est pas faire un cadeau

Dans une décision du 11 octobre 2017 (n°16-21419), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que, juridiquement, prêter n’est pas toujours faire un cadeau à propos de parents prêtant un logement à l’un de leurs enfants dans le cadre d’un « contrat de prêt à usage » (ou commodat).

Ce faisant, les parents ne créent pas de dette dont leur enfant serait redevable à l’égard de ses frères et sœurs au moment de l’héritage.

La Cour – pour juger de la sorte – explique que la notion de prêt implique la gratuité, ce qui signifie que le prêteur ne s’est pas appauvri alors que les cadeaux appauvrissent celui qui les fait, et créent, de ce fait, un préjudice aux autres successeurs.

Le commodat excluant toute notion d’échange, toute idée de paiement ou de contrepartie quelconque de la part du bénéficiaire et « confèr[ant] seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose », il ne peut constituer un cadeau.

 

Un époux peut encaisser des revenus de l’autre

Par une décision du 11 octobre 2017 (n°16-15612), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le fait qu’un époux encaisse par habitude, par commodité, par convention, des revenus qui appartiennent en réalité à l’autre, n’empêche pas qu’ils doivent être comptabilisés comme revenus de celui qui ne les a pas perçus mais auquel ils appartiennent juridiquement

En cas d’indivision et quand bien même un seul époux aurait perçu les revenus du bien indivis, lors du divorce, ces revenus locatifs doivent être rangés dans la catégorie des revenus indivis, à partager selon la part de chacun.

 

Un demandeur de logement dont le loyer excède ses moyens doit être reconnu prioritaire

Dans une décision du 13 octobre 2017 (n°399710), le Conseil d’Etat a considéré que la commission de médiation DALO doit reconnaître comme ayant un caractère prioritaire et urgent la demande de logement social lorsque le demandeur remplit quatre conditions : il doit être de bonne foi, satisfaire aux conditions réglementaires d’accès au logement social et justifier qu’il se trouve dans une des situations prévues au II de l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et qu’il satisfait à un des critères définis à l’article R. 441-14-1 de ce code.

Cependant, le Conseil d’État ajoute que, « dans le cas particulier d’une personne se prévalant uniquement du fait qu’elle a présenté une demande de logement social et n’a pas reçu de proposition adaptée dans le délai fixé en application de l’article L. 441 1-4 du code de la construction et de l’habitation, la commission peut légalement tenir compte de la circonstance que l’intéressé dispose déjà d’un logement, à condition que, eu égard à ses caractéristiques, au montant de son loyer et à sa localisation, il puisse être regardé comme adapté à ses besoins ».

 

Mesurage des lots en copropriété et atteinte au droit au respect du domicile

Dans une décision du 5 octobre 2017 (n°16-21971), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a considéré que la résolution par laquelle une assemblée générale confie à un géomètre expert le mesurage de lots dans un immeuble en copropriété ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile, dans la mesure où le but poursuivi est légitime.

Dès lors, le refus du propriétaire et du locataire de laisser le géomètre procéder à sa mission constitue un trouble manifestement illicite justifiant le prononcé d’une mesure en référé.

Pour aboutir à cette conclusion, la Cour reprend le raisonnement des juges d’appel qui ont considéré que la résolution de l’assemblée générale était devenue définitive, en l’absence de recours formé dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’ingérence découlant de cette résolution ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile protégé par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, notamment au regard du but poursuivi, l’assemblée « visant à s’assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots ».

Ainsi, la Cour de cassation valide la possible atteinte au respect du domicile si l’ingérence est autorisée par la loi, vise un but légitime et est rendue nécessaire par la poursuite de ce but.

 

Le délai d’exécution du CCMI

Dans une décision du 12 octobre 2017 (n°16-21238), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’en matière de contrat de construction de maison individuelle(CCMI), le point de départ du délai d’exécution des travaux, dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard, s’entend de la date d’ouverture de chantier figurant au contrat, et non de la date de commencement effectif des travaux.

Ce faisant, la Cour de cassation interprète strictement les textes mais clarifie la manière dont il faut calculer le délai d’exécution des travaux confiés au constructeur de maisons individuelles pour déterminer les jours de retard qui lui sont imputables et les pénalités afférentes.

 

Annulation de l’arrêté d’encadrement des loyers à Lille

Par une décision du 17 octobre 2017 (n°16010304), le Tribunal administratif de Lille a procédé à l’annulation de l’arrêté d’encadrement des loyers à Lille au motif qu’en limitant le périmètre de l’arrêté d’encadrement des loyers au seul territoire de la commune de Lille, le préfet du Nord a méconnu les dispositions légales qui n’envisagent la mesure qu’au niveau de la zone d’urbanisation dans laquelle il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande.

L’État a fait appel de cette décision, mais l’interprétation retenue par le tribunal administratif de Lille semble justifiée par l’article 17-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, qui envisage la fixation des loyers de référence par le préfet, non pas à l’échelle d’une seule commune, mais au niveau de la « [zone] d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se [caractérise] notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ».

Bien entendu, l’issue de ce contentieux est à suivre puisque cette solution pourrait également valoir pour l’arrêté préfectoral d’encadrement des loyers à Paris puisque l’agglomération parisienne est composée de plus de 400 communes quand l’arrêté du préfet de la région Île-de-France n’en concerne qu’une…

 

On ne doit pas suspendre le paiement du loyer

Par une décision du 5 octobre 2017 (n°16-19614), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’il est imprudent de cesser de payer son loyer pour obtenir des améliorations du propriétaire.

En effet, « nul ne peut se faire justice à soi-même » et, même si le locataire estime que son logement n’est pas « décent », selon les critères obligatoires du décret du 30 janvier 2002 qui obligent à fournir un minimum de confort, le fait de cesser de payer les loyers revient, pour le locataire, à exercer une pression personnelle sur le propriétaire.

En l’espèce, le locataire qui avait cessé de payer ses loyers sans autorisation a été condamné à payer non seulement les arriérés de loyers mais également des intérêts.

 

Loyer en renouvellement des locaux monovalents

Dans un arrêt du 5 octobre 2017 (n°16-18059), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la soumission d’un bail aux dispositions de l’article R 145-10 du Code de commerce relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d’une seule utilisation exclut l’application des dispositions de l’article R 145-8 du même code qui précisent que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si le bailleur en a assumé la charge.

Si le bail porte sur un bien loué en vue d’une seule utilisation, le loyer doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée à l’exclusion de toute autre considération.

 

Cohérence des documents d’un plan local d’urbanisme

Dans un arrêt du 2 octobre 2017 (n°398322), le Conseil d’Etat a considéré que le règlement d’un plan local d’urbanisme (PLU) doit être cohérent avec le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) et pas simplement compatible et que le juge administratif doit contrôler cette cohérence.

Les termes de l’arrêt sont particulièrement clairs puisque le Conseil retient que contrairement à ce que soutenaient les requérants, les dispositions de l’article L 123-1 du code de l’urbanisme « ne se bornent pas à prévoir un simple rapport de compatibilité entre le règlement et le projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme ».

Reste à déterminer ce que recouvre la notion de cohérence entre ces deux documents.

 

Copropriété : Majorité pour l’installation d’un système de fermeture de l’immeuble

Par une décision du 19 octobre 2017 (n°16-21272), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’installation d’un système de fermeture devait être adoptée conformément aux règles de majorité prévues par l’article 26 c) de la loi de 1965 et non à la majorité de l’article 25.

En effet, bien que l’article 26 ne parle que des « modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles », la Cour de cassation a validé le fait que cela s’applique également à l’installation du système de fermeture.

 

Assurance construction : qu’est le fait dommageable ?

Par une décision du 12 octobre 2017 (n°16-19657), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé, au visa des articles L 124-1-1 et L 124-5 du code des assurances qu’en cas de succession entre assureurs, « le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage ».

Dès lors, le fait générateur de la prise en charge par l’assurance est la réalisation des travaux ayant causé les désordres et non l’apparition des désordres.

 

Résidence de tourisme

Dans un arrêt du 19 octobre 2017 (n°16-21460), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’en vertu de l’article L 321-2 du code du tourisme, les comptes d’exploitation par résidence qui doivent être communiqués aux propriétaires qui en font la demande doivent contenir un certain nombre de détails.

Plus précisément, la Cour retient que « le compte d’exploitation, qui n’est communiqué que si les propriétaires en font la demande, ne peut être constitué d’un simple extrait du bilan, qui leur est obligatoirement adressé chaque année, et doit comporter un détail des charges variables et des charges fixes ».

Dès lors, un compte qui se borne « à reproduire quelques éléments comptables du bilan annuel, ne respect[e] pas les dispositions de l’article L. 321-2 du code du tourisme ».

Victoire de Bary
Avocat Associé