Revue de droit immobilier | novembre & décembre 2017

Publications

15 janvier 2018

Réglementation Indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2017 L’indice du coût de la construction (ICC) du troisième trimestre 2017, publié par l’Institut

Revue de droit immobilier | octobre 2017

Publications

31 octobre 2017

 Le mois d’octobre 2017 présente une actualité particulièrement riche en droit immobilier, tant du point de vue de la réglementation que du point de vue

Action comblement de passif : Attention danger !

Publications

30 octobre 2017

Attention danger ! Les dirigeants d’entreprise sont susceptibles d’être tenus des dettes de l’entreprise du fait de leur responsabilité pécuniaire issue de trois régimes particuliers,

Fin de contrat d’agent commercial : commissions restant dues et comportement fautif du mandant

Publications

30 octobre 2017

L’agent commercial qui souhaite mettre fin à leur contrat d’agents commerciaux doit également pouvoir connaître la règle d’attribution des commissions pour un travail qu’ils ont

Revue de droit immobilier | novembre & décembre 2017

Réglementation

Indice du coût de la construction du 3ème trimestre 2017

L’indice du coût de la construction (ICC) du troisième trimestre 2017, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Informations rapides de l’INSEE n° 331, 19 déc. 2017) s’élève à 1 670, soit une hausse de 1,64 % sur un an.

Bail d’habitation : la notice d’information en cas de congé

Un arrêté du 13 décembre 2017 (JORF du 20 décembre 2017) précise le contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

En effet, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi ALUR, précise qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé délivré par le bailleur en vue de la reprise ou de la vente du logement.

Applicable aux congés concernant les locaux loués vides délivrés à compter du 1er janvier 2018, cette notice suit le plan suivant :

Préambule
•Dispositions communes au congé pour vendre et au congé pour reprise
1-1-Forme de la notification
1-2-Auteur du congé
1-3-Destinataire du congé
1-4-Délai de préavis
1-5-Suspension de la possibilité de donner congé
1-6-Locataires protégés
1-7-Effet sur le locataire

•Dispositions propres à chaque catégorie de congé
2-1-Congé pour reprise du logement
2-2-Congé pour vendre le logement

•Les litiges relatifs aux congés
3-1-Les litiges relatifs au congé pour reprise et au congé pour vendre
3-2-Le règlement des litiges
3-3-Les effets de la contestation de la validité d’un congé

•Contacts utiles

Jurisprudence de novembre

Action en répétition de charges indues

Par une décision du 9 novembre 2017, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation (n°16-22445) a jugé que le point de départ de la prescription d’une action en répétition de charges indues est la date de régularisation des charges et non la date à laquelle les provisions sur charges ont été versées par les locataires.

Pour fonder sa décision, la Cour de cassation se fonde notamment sur l’article 2224 du Code civil qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent (…) à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Or, au jour du paiement des provisions sur charges, les locataires n’étaient pas en mesure de connaître leur caractère indu ou non. La prescription ne pouvait donc courir à compter de cette date.

Ainsi, ce n’est qu’au jour de la régularisation de charges que les locataires peuvent connaître le caractère indu desdites provisions.

Par ailleurs, la Cour a jugé que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Indemnisation du locataire évincé

Dans un arrêt de principe du 30 novembre 2017 (n° 16-17686), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité », permettant ainsi au locataire évincé d’obtenir réparation du préjudice résultant des pertes d’exploitation survenues entre la date de son départ forcé et la date de perception effective de l’intégralité de son indemnité d’éviction.

Copropriété : mention de réserves sur le procès-verbal d’AG

Aux termes d’une décision du 23 novembre 2017 (n°16-25125), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé – en vertu de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 – que la mention au procès-verbal d’une assemblée générale des réserves formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ne concerne que les réserves émises lors du déroulement de l’assemblée.

Le procès-verbal d’assemblée générale ne peut donc mentionner des réserves qui auraient été formulées avant ou après cette réunion.

Bail d’habitation : pas d’action de groupe pour les litiges en découlant

Par un arrêt du 9 novembre 2017 (n°16/05321), la Cour d’appel de Paris a considéré qu’une association de consommateurs ne peut pas lancer une action de groupe pour un litige entre locataires et bailleur car le contrat de bail n’est pas un contrat de prestation de services et n’est pas régi par le Code de la consommation.

En effet, le bail d’habitation est un contrat spécial qui est régi par la loi de 1989, et obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation.

VEFA : le juge vérifie la conformité de l’avis sur l’achèvement

Par un arrêt du 30 novembre 2017 (pourvoi n° 16-19073), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement

Dans cette affaire, une personne qualifiée avait été désignée pour se prononcer sur l’achèvement et avait constaté l’inachèvement de l’ensemble immobilier. La Cour d’appel avait donc rejeté la demande de paiement de l’intégralité du prix qui ne devait intervenir qu’à l’achèvement.

Cependant, la Cour de cassation a cassé l’arrêt au motif que la cour d’appel aurait dû vérifier si les malfaçons avaient bien un caractère substantiel.

Par cette décision, la Cour de cassation offre une possibilité aux constructeurs d’échapper à leurs obligations en matière de VEFA lors de la mise en copropriété.

En effet, l’article R 261-2 explique que la constatation d’achèvement est parfaite lorsque la personne qualifiée l’opère.

La constatation d’inachèvement opérée par cette personne qualifiée devrait donc être considérée comme parfaite.

Copropriété : convocation d’une société copropriétaire

Par une décision du 23 novembre 2017 (n°16-20311), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la mention inexacte du représentant d’une société ne vicie pas la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires

Ainsi, la convocation à l’assemblée générale d’une société copropriétaire doit être adressée à son siège social, mais il est indifférent que le nom de son représentant légal ne soit pas mentionné ou soit erroné dans la mesure où cette mention n’est pas exigée par les textes.

Servitudes de vue : les distances minimales ne valent qu’entre fonds contigus

Dans un arrêt du 23 novembre 2017 (n°15-26240), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les distances prescrites par l’article 678 du code civil au titre des servitudes de vue ne trouvent à s’appliquer que si les fonds dominant et servant sont contigus.

En revanche, si les deux fonds sont séparés par une bande de terre qui n’est rattachée à la propriété ni de l’un ni de l’autre, les servitudes légales de vue ne sont pas applicables, quelle que soit la distance entre les fonds.

L’article 678 du code civil fait donc l’objet d’une lecture particulièrement stricte.

Bail d’habitation : l’allocation-logement oblige à habiter

Aux termes d’un arrêt de la 2ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 novembre 2011 (n°16-24778 et 16-24021), le bénéficiaire de l’allocation logement doit prouver qu’il demeure bien dans l’appartement dans lequel il habite faute de quoi la caisse d’allocations familiales peut réclamer la restitution des allocations versées.

En réalité, la Cour considère que, même s’il appartient à la caisse de prouver l’absence d’habitation des lieux, le bénéficiaire de l’allocation doit – de son côté – prouver qu’il y demeure bien puisque c’est une preuve facile à apporter.

A cet égard, la Cour estime qu’il suffit en effet de montrer ses factures d’électricité, de téléphone « même portable », ou de gaz, pour que la discussion soit close.

Immobilier : la copropriété ne peut pas refuser le logement social

Par un arrêt du 23 novembre 2017 (n°16-20805), la 3ème Chambre civile de la cour de cassation a jugé que la copropriété ne pouvait interdire la création de logements sociaux quand bien même l’immeuble serait – en vertu du règlement de copropriété – réservé à une habitation bourgeoise.

La Cour considère que cette clause, qui se trouve dans de nombreux de règlements de copropriété ne doit pas s’interpréter comme interdisant l’occupation à titre d’habitation à certaines catégories socioprofessionnelles.

Le règlement de copropriété ne pouvant pas interdire la création de logements sociaux, le syndicat des copropriétaires ne peut pas engager une action collective pour s’y opposer. Il n’est plus compétent pour défendre ses membres sur ce sujet.

Action en nullité du mandat du syndic de copropriété et délai de prescription

Aux termes d’un arrêt du 9 novembre 2017 (n°16-20752), la 3ème Chambre civile a jugé que la demande en nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé doit être introduite dans un délai de dix ans qui court à compter de l’expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic.

Ce n’est donc pas le délai de droit commun qui est applicable en ce domaine, mais bien celui de l’article 42, 1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Travaux : il faut comprendre les termes du procès-verbal de réception

Dans une décision du 16 novembre 2017 (n°16-24537), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que les désordres apparents à la réception ne peuvent pas relever de la garantie décennale des constructeurs quand bien même leur aggravation rendrait l’immeuble impropre à sa destination ou en compromettrait la solidité.

Une reconstruction, même à l’identique, permet d’agir aux fins d’indemnisation

Par une décision du 9 novembre 2017 (n°16-24139), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’un voisin pouvait solliciter la démolition d’un ouvrage qui lui cause un trouble quand bien même celui-ci correspondrait à la reconstruction à l’identique d’un ouvrage préexistant.

En effet, la Cour de cassation, considère que, contrairement à la remise en état, la démolition suivie d’une reconstruction est une construction nouvelle et donne aux voisins la possibilité d’en demander la démolition durant le délai de la prescription qui court à compter de la reconstruction.

Bail commercial : clause résolutoire et procédures collectives

Aux termes d’un arrêt du 15 novembre 2017 (n°16-13219), la Chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé qu’aucune disposition légale n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du preneur.

Naturellement, la solution ne saurait valoir en cas de liquidation judiciaire puisque le principe du dessaisissement commande, au contraire, d’informer le liquidateur.

Dans l’affaire soumise à la Cour, le liquidateur estimait, en raison de la conversion du redressement judiciaire en liquidation, que les loyers impayés étaient antérieurs au jugement de liquidation judiciaire.

Cependant, non seulement, les loyers impayés étaient postérieurs au redressement judiciaire mais surtout, le bailleur avait fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire juste avant la conversion en liquidation judiciaire.

Le droit applicable n’était donc pas celui de la liquidation judiciaire mais celui du redressement judiciaire.

Bail commercial : portée de la solidarité entre cédant et cessionnaire en cas de liquidation

Par un arrêt du 15 novembre 2017 (n°16-19131), la Chambre commerciale de la Cour de cassation a considérer que si l’article L 641-12, alinéa 2, du code de commerce, qui autorise le liquidateur à céder le bail des locaux utilisés pour l’activité du débiteur, répute non écrite toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire, cette règle ne profite qu’au preneur en liquidation judiciaire.

Une telle clause retrouve donc son plein effet au profit du bailleur en cas de nouvelle cession du bail selon les modalités de droit commun.

L’application des dispositions du code de commerce ne doit pas être étendue à une cession de bail subséquente à celle déjà intervenue dans le cadre de la procédure collective ouverte contre le preneur à bail.

Pour reconstruire, il faut toujours un permis

Aux termes d’un arrêt du 7 novembre 2017 (n°16-87303), la Chambre criminelle de la Cour de cassation a rappelé qu’un permis de construire est indispensable, même si l’on reconstruit à l’identique un bâtiment détruit par un sinistre car, même si l’on a le droit, en principe, de reconstruire à l’identique un bâtiment détruit par un sinistre, ce droit comporte des exceptions.

Bail commercial : prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement

Par une décision du 9 novembre 2017 (n°16-23120), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus.

La Cour rejette donc l’argumentation du preneur qui soutenait, d’une part, que le point de départ du délai de prescription applicable à l’action du bailleur est la date de délivrance du congé et, d’autre part, que les juges du fond auraient dû retenir la date à laquelle le bailleur prudent et diligent aurait dû découvrir le motif grave et légitime et non la date à laquelle le bailleur avait eu effectivement connaissance de l’événement.

Urbanisme : compétence de premier et dernier ressort des tribunaux administratifs

Par deux décisions en date du 8 novembre 2017 (n°410433 et 409654), le Conseil d’État a eu à juger la question de l’application des dispositions de l’article R 811-1-1 du code de justice administratif aux termes duquel :

« Les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes mentionnées à l’article 232 du code général des impôts et son décret d’application.
Les dispositions du présent article s’appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018 ».

Dans la première affaire, il a considéré que ledit article « ne subordonne pas la compétence des tribunaux administratifs pour statuer en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis d’aménager un lotissement à la destination des constructions qui ont vocation à être édifiées sur les lots qui en sont issus ».

Ainsi, le Conseil d’Etat estime que le jugement « a été rendu en dernier ressort, alors même que le lotissement autorisé a pour objet la réalisation d’une zone d’activités commerciales et artisanales ».

Dans la seconde affaire, le Conseil d’État relève que l’article R 811-1-1 du CJA « a pour objectif, dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est particulièrement vive, de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation d’opérations de construction de logements bénéficiant d’un droit à construire ». Par conséquent, ses dispositions « ne s’appliquent ni aux jugements statuant sur des recours formés contre des refus d’autorisation, ni aux jugements statuant sur des recours formés contre des décisions de sursis à statuer ».

SCI et imputation du déficit sur les revenus fonciers

Dans un arrêt du 8 novembre 2017 (n°399764), le Conseil d’Etat a rappelé que l’article 8 du code général des impôts permet aux usufruitiers des parts de SCI d’imputer sur leurs revenus fonciers la quote-part du déficit correspondant à leurs droits dans cette société.

En effet, le Conseil d’Etat, qui a cassé l’arrêt de la cour administrative d’appel en considérant « qu’en cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble, qui n’a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, l’usufruitier de ces parts est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part des revenus fonciers correspondant aux droits dans les résultats de cette société que lui confère sa qualité. Lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l’usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits ».

Cession de fonds de commerce et dette de loyers

Par une décision du 30 novembre 2017 (n°16-23.498) la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que « la dette de loyers échus avant la cession du bail n’est pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire ».

Par conséquent, l’acquisition du fonds, par l’exploitant, ne permet pas, à elle seule, de réunir « sur sa personne les qualités de débiteur et de créancier de cette obligation ».

Jurisprudence de décembre

Permis de construire et police des installations classées

Par un arrêt du 6 décembre 2017 (req. n°398537), le Conseil d’Etat a considéré que le respect des préoccupations d’environnement n’implique pas que le permis de construire délivré pour une installation classée soit assorti de prescriptions relatives à son exploitation et aux nuisances qu’elle est susceptible d’occasionner.

En revanche, sa délivrance doit tenir compte des prescriptions édictées au titre de la police des installations classées.

Vente de gré à gré de l’immeuble d’un débiteur en liquidation

Dans un arrêt du 21 décembre 2017 (pourvoi n° 16-20675), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, a jugé que, lors de la vente de gré à gré de l’immeuble appartenant à un débiteur en liquidation judiciaire, le liquidateur n’est pas tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur.

Vente : vices cachés et défaut d’information

Aux termes d’un arrêt du 14 décembre 2017 (n°16-24170), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a confirmé que l’agent immobilier et le notaire voient leur responsabilité engagée, pour manquement à leur obligation d’information à l’égard de l’acquéreur, dans l’hypothèse d’un vice caché lié à un précédent sinistre, dont l’existence a uniquement été mentionnée à l’acquéreur, sans communication du jugement correspondant ni explications complémentaires, privant ainsi ce dernier d’une information éclairée sur l’ampleur des désordres.

Ce faisant, la Cour de cassation confirme l’obligation d’information renforcée qui pèse sur tant sur l’agent immobilier que sur le notaire.

Il est donc recommandé aux notaires de joindre à leurs actes les pièces justificatives correspondant aux informations y figurant, et d’expliquer leur contenu aux acquéreurs, tout en conservant la preuve de l’accomplissement de ce devoir d’information (mention manuscrite des acquéreurs, annexes signées, etc.).

Quant aux agents immobiliers, ils doivent s’assurer de la situation matérielle et juridique des biens qu’ils vendent, en vérifiant – en tant que de besoin – l’exactitude des déclarations de leurs clients.

Copropriété : absence de travaux et responsabilités

Par une décision du 21 décembre 2017 (n°16-25753), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que la responsabilité en l’absence de travaux dans la copropriété peut être partagé entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

En l’espèce, elle retient que « il ressortait du rapport d’expertise que le syndicat des copropriétaires, qui était nécessairement informé de l’état de la construction dont la conception était en cause, était en mesure de décider des travaux pour remédier au défaut d’étanchéité des étages supérieurs et que le syndic avait manqué à ses obligations d’information et de diligence en ne mettant pas à l’ordre du jour des assemblées générales des travaux d’ampleur et des résolutions relatives à la remise en état des installations sanitaires du sixième étage » et que par conséquent, la cour d’appel a pu en déduire que la responsabilité des désordres devait être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic selon une proportion qu’elle a souverainement fixée.

Bail commercial : résiliation de plein droit

Aux termes d’une décision du 21 décembre 2017 (n°16-10583), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a considéré que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire.

En l’espèce, le juge d’appel avait accueilli la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail pour cause d’impayé après une mise en demeure d’exécution formulée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au motif que cette modalité était envisagée dans le bail.

Cette solution est censurée par la Haute Juridiction au visa des articles L 145-41 et L 145-15 du code de commerce, ce dernier texte rangeant le premier parmi les dispositions d’ordre public du statut : la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire.

Empiétement sur le terrain d’autrui : quelle sanction ?

Par un arrêt du 21 décembre 2017 (n°16-25406), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a considéré que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action ne puisse être considérée comme fautive ou abusive, peu important le caractère minime de l’empiètement, l’absence de gêne occasionnée, la bonne foi des voisins, ou encore l’absence de mesure conservatoire prise par la victime en temps utile.

Ce faisant, la Cour de cassation maintient sa position consistant à sanctionner l’empiétement par la démolition de l’ouvrage qui en est à l’origine, sans égard pour les circonstances du dommage et le caractère disproportionné de la condamnation.

Bail d’habitation : sanction du locataire qui se répand

La Cour de cassation, dans une décision du 7 décembre 2017 (16-21950), a jugé que « le bailleur ne pouvait, sans mise en demeure préalable et autorisation judiciaire, se substituer à la locataire dans l’exécution des obligations contractuelles lui incombant ».

En l’espèce, un locataire conservait des plantes dans les coursives desservant l’appartement loué.

Son bailleur ayant demandé aux locataires d’évacuer tout ce qui encombrait les parties communes à 3 reprises et rappelé les règles d’hygiène et de sécurité qui s’imposaient à tous, a fini par procéder lui-même à l’enlèvement des plantes.

Nonobstant le bail interdisant de laisser tout objet dans les parties communes et les multiples mises en demeure du bailleur, la Cour de cassation a fait prévaloir le droit de propriété du locataire sur les biens qu’il laissait en dépôt dans les parties communes.

Gageons que les bailleurs gagneront à faire délivrer des sommations de respecter le bail afin d’obtenir la résiliation.

Urbanisme : ensemble complexe et permis unique

Par un arrêt du 28 décembre 2017 (n°406782), le Conseil d’Etat a estimé que l’obligation d’un permis unique pour un ensemble immobilier ne trouve pas à s’appliquer si les constructions projetées sont distinctes les unes des autres et sans liens physiques et fonctionnels entre elles.

En effet, il retient qu’il résulte des articles L 421-1 et L 421-6 du code de l’urbanisme, « que la construction d’un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l’objet d’une seule autorisation de construire, sauf à ce que l’ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés ; qu’en revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique, mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment ».

Expropriation : Évaluation de l’indemnité par la méthode de la comparaison

Dans une décision du 14 décembre 2017 (n°16-20150), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a considéré que, pour évaluer le prix d’un bien exproprié, les juges du fond devaient prendre en considération la circonstance que les règles d’urbanisme qui lui sont applicables sont plus restrictives que celles applicables aux biens pris comme termes de comparaison.
Servitude de passage pour accéder à un terrain non bâti

Par une décision du 7 décembre 2017 (n°16-25757), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’un chemin piétonnier peut être jugé suffisant pour desservir une propriété non bâtie et pour refuser à un propriétaire l’établissement d’une servitude de passage chez son voisin.

Il n’est pas possible d’exiger un chemin carrossable si la configuration des lieux ne s’y prête pas ou si leur utilisation ne le rend pas nécessaire.

Marché public : travaux supplémentaires

Par un arrêt du 20 décembre 2017 (n°401747), le Conseil d’Etat a précisé les cas dans lesquels le maître de l’ouvrage peut appeler en garantie le maître d’œuvre quand un entrepreneur lui demande de l’indemniser du coût de travaux supplémentaires indispensables à la réalisation d’un ouvrage dans les règles de l’art.

La haute assemblée indique « que l’entrepreneur a le droit d’être indemnisé du coût des travaux supplémentaires indispensables à la réalisation d’un ouvrage dans les règles de l’art ; que la charge définitive de l’indemnisation incombe, en principe, au maître de l’ouvrage; que, toutefois, le maître d’ouvrage est fondé, en cas de faute du maître d’œuvre, à l’appeler en garantie ; qu’il en va ainsi lorsque la nécessité de procéder à ces travaux n’est apparue que postérieurement à la passation du marché, en raison d’une mauvaise évaluation initiale par le maître d’œuvre, et qu’il établit qu’il aurait renoncé à son projet de construction ou modifié celui-ci s’il en avait été avisé en temps utile ; qu’il en va de même lorsque, en raison d’une faute du maître d’œuvre dans la conception de l’ouvrage ou dans le suivi de travaux, le montant de l’ensemble des travaux qui ont été indispensables à la réalisation de l’ouvrage dans les règles de l’art est supérieur au coût qui aurait dû être celui de l’ouvrage si le maître d’œuvre n’avait commis aucune faute, à hauteur de la différence entre ces deux montants ».

Copropriété : Prescription de l’action du copropriétaire contre le SDC

Dans un arrêt du 21 décembre 2017 (n°14-18284), la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation a jugé que la persistance des désordres et le défaut d’entretien supposé des parties communes par le syndicat des copropriétaires ne sont pas des causes de suspension de la prescription de l’action en réparation des désordres.

Par conséquent, le copropriétaire doit agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans un délai de dix ans à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de la cause des désordres.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite

Dans un arrêt du 21 décembre 2017 (n°16-25469), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ce qui rend l’action en référé recevable quand bien même celle-ci aurait pour effet de placer les occupants dans une plus grande précarité, ce qui aurait caractérisé une atteinte plus importante au droit au respect du domicile de ces derniers que le refus de cette mesure au droit de propriété du demandeur.

Par conséquent, le juge des référés ne peut pas rejeter l’action en référé au motif que le trouble ne serait pas manifestement illicite mais il peut, en revanche, contrôler la proportion de la mesure qu’il ordonne par rapport aux autres intérêts en cause et, s’il l’estime nécessaire, refuser de faire droit à la demande d’expulsion.

Fiscalité immobilière : responsabilité du notaire manquant à son obligation de conseil

Dans une décision du 20 décembre 2017 (n°16-13073), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que, le notaire qui, dans le cadre d’une vente immobilière, délivre au vendeur une information incomplète sur la fiscalité de la mutation dont il résulte des manquements déclaratifs auprès de l’administration fiscale, est responsable des manquements déclaratifs du vendeur.

Victoire de Bary
Avocat Associé