Vente immobilière : le non-raccordement au réseau d’assainissement est-il un vice caché ou un défaut de délivrance ?

Il est arrivé à plusieurs reprises que les acquéreurs d’une maison s’aperçoivent, à l’usage, que leur logement n’était pas raccordé au réseau public d’assainissement ou que ce raccordement n’était pas conforme.

La question qui se pose dans ce type de situation est de déterminer si ce défaut de raccordement constitue un vice caché ou un défaut de délivrance.

La portée juridique de cette interrogation est bien plus importante que l’on peut croire.

En effet, si l’action en garantie des vices cachés est ouverte, elle doit être utilisée et l’action fondée sur la délivrance non conforme ne peut être engagée.

D’ailleurs, la Cour de cassation, réunie en assemblée plénière le 21 décembre 2007, a rappelé qu’il n’appartenait pas au juge de rechercher la nature exacte du défaut pour, éventuellement, requalifier l’action.

Elle retenait ainsi que « justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, ayant constaté qu’elle était saisie d’une demande fondée sur l’existence d’un vice caché dont la preuve n’était pas rapportée, déboute l’acquéreur d’un véhicule d’occasion de sa demande en réduction du prix de vente, dès lors qu’elle n’était pas tenue de rechercher si l’action pouvait être fondée sur un manquement du vendeur à son obligation de délivrance d’un véhicule conforme aux stipulations contractuelles » (AP, 21 décembre 2007, pourvoi n° 06-11343, Bull. 2007, n°10).

De plus, pour un défaut de délivrance, ce sont les règles générales du droit des obligations qui s’appliquent.

Le délai d’action est donc de 5 ans à compter de la vente (article 2224 du code civil).

En revanche, pour ce qui concerne la garantie des vices cachés, et pour les ventes conclues depuis le 19 février 2005, l’action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du code civil) et dans un délai maximal de 5 ans à compter de la vente en application du délai prévu à l’article 2224 du code civil (Civ.3ème, 16 novembre 2005, pourvoi n°04-10824, Bull. 2005, III, n°222).

Enfin, dans des contrats de vente standardisés, les particuliers vendeurs s’exonèrent de la garantie des vices cachés, laissant alors les acquéreurs dans une situation qui peut être problématique.

Or, classiquement, il est considéré que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés.

En effet, depuis une décision de la première chambre civile du 5 mai 1993 (Civ. 1ère, 5 mai 1993, pourvoi n°90-18.331, Bull. 1993, n°158), la Cour de cassation retient, de manière générale, que la non-conformité sanctionne la différence entre la chose contractuellement promise et la chose livrée, alors que le vice caché s’entend d’un défaut rendant la chose impropre à son usage.

Ainsi, alors que le défaut de conformité provient d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée trahissant l’inexécution, par le vendeur, de son obligation de délivrance, le vice caché concerne une chose qui, quoique conforme à celle convenue, se révèle atteinte d’un défaut affectant son usage normal.

Néanmoins, dans une décision du 28 janvier 2015 (pourvois n°13-19945 et 13-27050), la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que le défaut de raccordement au réseau public d’assainissement prévu au contrat de vente d’un immeuble à usage d’habitation constitue un manquement à l’obligation de délivrance de la part des vendeurs.

Sur cette question, dont l’enjeu est de taille, la Cour de cassation avait déjà rendu plusieurs décisions.

Ainsi, dans un arrêt du 5 juillet 2011 (pourvoi n°10-18278), la troisième chambre civile avait retenu la solution inverse de celle précitée et considéré qu’en retenant que le défaut de raccordement au réseau public d’assainissement constituait un défaut de délivrance conforme, la Cour d’Appel avait commis une erreur puisque « ce dysfonctionnement rendait l’immeuble impropre à sa destination, ce dont il résultait que l’immeuble était atteint d’un vice caché ».

Cependant, par arrêt du 11 juillet 2012 (pourvoi n°11-14062), la troisième chambre civile a jugé que les vendeurs n’avaient pas satisfait à leur obligation alors « qu’en vendant un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, les époux X… s’étaient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés ».

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 28 janvier 2015, la cour d’appel avait relevé que l’immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement et constaté que le dispositif d’évacuation des eaux usées n’était pas conforme aux stipulations contractuelles.

Elle en a déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance, raisonnement qui est validé par la Cour de Cassation.

Espérons qu’il s’agit là d’une jurisprudence qui restera stable.

 

Victoire de Bary
Avocat Associé

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